深圳達(dá)實(shí)大廈由深圳達(dá)實(shí)智能股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“達(dá)實(shí)智能”)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目位于深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，占地面積11,195平方米、高200米、總樓層40層、總建筑面積8.2萬(wàn)平方米、整層面積1,989.97平方米、綠化覆蓋率60%。達(dá)實(shí)大廈作為達(dá)實(shí)智能總部而建設(shè)，其他入駐單位還有中興新通訊、必維檢驗(yàn)集團(tuán)、字節(jié)跳動(dòng)、藍(lán)色光標(biāo)等科技企業(yè)。

達(dá)實(shí)大廈的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)采用了多項(xiàng)綠色及智能建筑技術(shù)，如達(dá)實(shí)智能自主研發(fā)的Indas IBMS物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)等，實(shí)現(xiàn)了樓宇智慧化的同時(shí)，獲得美國(guó)LEED-CS鉑金級(jí)認(rèn)證、中國(guó)綠色建筑三星級(jí)認(rèn)證和深圳市綠色建筑鉑金級(jí)認(rèn)證。

深圳達(dá)實(shí)智能股份有限公司智慧醫(yī)院事業(yè)本部總工程師邱佰平，是達(dá)實(shí)大廈機(jī)電總負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)達(dá)實(shí)大廈機(jī)電工程及綠色建筑全過(guò)程設(shè)計(jì)、機(jī)電工程實(shí)施、綠色建筑設(shè)計(jì)認(rèn)證、整體項(xiàng)目驗(yàn)收及工程交付等工作。他向《現(xiàn)代物業(yè)》全面介紹了達(dá)實(shí)大廈是如何實(shí)現(xiàn)智慧和綠色運(yùn)營(yíng)的。

項(xiàng)目建設(shè)

設(shè)計(jì)理念與定位

達(dá)實(shí)大廈由中國(guó)工程院院士，深圳市建筑設(shè)計(jì)研究總院有限公司總建筑師孟建民執(zhí)筆設(shè)計(jì)，全面貫徹“本原設(shè)計(jì)”的創(chuàng)作理念，即“以人為本”，體現(xiàn)建筑對(duì)人的友好性。邱佰平則將大廈的特點(diǎn)總結(jié)為“綠色、智慧、節(jié)能、舒適”這四個(gè)關(guān)鍵詞。

達(dá)實(shí)智能是基于自主核心產(chǎn)品和技術(shù)的智慧城市物聯(lián)網(wǎng)解決方案服務(wù)商，所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品包括智能終端、系統(tǒng)、管控平臺(tái)三大類(lèi)，依托國(guó)家博士后科研工作站，主持起草了6項(xiàng)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，擁有174項(xiàng)發(fā)明專(zhuān)利、130項(xiàng)實(shí)用新型專(zhuān)利和157項(xiàng)軟件著作權(quán)。從達(dá)實(shí)智能自身出發(fā)，對(duì)達(dá)實(shí)大廈有三個(gè)重要的功能定位：

一是計(jì)劃將本公司的全國(guó)服務(wù)運(yùn)營(yíng)中心置于大廈之內(nèi)，該中心為公司全國(guó)范圍的智慧建筑、智慧交通、智慧醫(yī)療等業(yè)務(wù)提供后臺(tái)支撐。

二是作為研發(fā)中心，將大廈本身作為一個(gè)研發(fā)對(duì)象，不斷進(jìn)行技術(shù)的更新迭代。

三是作為真實(shí)的技術(shù)展示平臺(tái)。公司此前已完成諸多客戶(hù)樓宇的智能化建設(shè)，但均是作為服務(wù)商對(duì)業(yè)主單位或設(shè)計(jì)院意圖的落實(shí)。達(dá)實(shí)智能也希望通過(guò)自主建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目，充分體現(xiàn)自身的綠色智慧理念及水準(zhǔn)，不僅可以起到向市場(chǎng)推廣技術(shù)的作用，也可以作為智慧城市和綠色建筑科普教育基地向公眾開(kāi)放，體現(xiàn)社會(huì)價(jià)值。

“數(shù)字孿生”理念

“建筑數(shù)字孿生”指的是，通過(guò)數(shù)字技術(shù)將整個(gè)樓宇的硬件情況及其實(shí)時(shí)信息完整地反映為虛擬可視化模型，并能夠?qū)崟r(shí)聯(lián)動(dòng)，使模型與建筑實(shí)體成為完全對(duì)照的“孿生體”。

例如在大樓沒(méi)有建造之前，通過(guò)虛擬建造技術(shù)，將大樓所有的建筑結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備、空間管理等信息充分展現(xiàn)出來(lái)，以檢視設(shè)計(jì)的合理性，保證建造進(jìn)度和建造質(zhì)量;在建成后的運(yùn)營(yíng)階段，通過(guò)使用數(shù)據(jù)的填充和累積，利用虛擬方式實(shí)時(shí)反映建筑狀況，實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗和優(yōu)質(zhì)的使用體驗(yàn)。

“數(shù)字孿生”的第一個(gè)環(huán)節(jié)即BIM(樓宇信息模型)。BIM在當(dāng)今建筑市場(chǎng)上已屬較為成熟的技術(shù)，邱佰平介紹，達(dá)實(shí)大廈在建造環(huán)節(jié)已經(jīng)充分使用了BIM，也希望在后期運(yùn)營(yíng)當(dāng)中更好地進(jìn)行運(yùn)用，使BIM在大廈的全生命周期當(dāng)中都能發(fā)揮作用。

“對(duì)今后運(yùn)營(yíng)最重要的數(shù)據(jù)就是BIM的模型設(shè)計(jì)。我們?cè)贐IM建模的時(shí)候，會(huì)按照標(biāo)準(zhǔn)把所有設(shè)備的信息都收集起來(lái)，包括廠(chǎng)家信息、設(shè)備參數(shù)、設(shè)備圖紙、產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)等，導(dǎo)入模型里面，這樣就可以通過(guò)模型來(lái)傳承整個(gè)設(shè)計(jì)和施工的數(shù)據(jù)，包括結(jié)構(gòu)的、建筑機(jī)電設(shè)備設(shè)施的、建材的數(shù)據(jù)，都是通過(guò)BIM來(lái)傳承的?！鼻癜燮秸f(shuō)。

第二個(gè)環(huán)節(jié)是達(dá)實(shí)智能自主研發(fā)的IBMS平臺(tái)，接通互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)，引入大數(shù)據(jù)及人工智能，對(duì)整個(gè)大樓的傳感器和機(jī)電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)一的監(jiān)控和管理。使用達(dá)實(shí)智能自主研發(fā)的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)解決數(shù)據(jù)和傳感器的接入問(wèn)題，該實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)庫(kù)可以在1秒鐘內(nèi)同時(shí)支持20萬(wàn)個(gè)點(diǎn)的數(shù)據(jù)并行處理。其物聯(lián)網(wǎng)構(gòu)架為DAS E CLOUD私有云+邊緣控制器+現(xiàn)場(chǎng)傳感器/執(zhí)行器，無(wú)線(xiàn)傳輸方式為Wi-Fi、藍(lán)牙、LORA，同時(shí)邊緣控制器支持其他4G、NBIOT等無(wú)線(xiàn)傳輸方式的擴(kuò)展。

第三個(gè)環(huán)節(jié)是面向大樓使用人的移動(dòng)App，用戶(hù)通過(guò)智能手機(jī)便可使用辦公樓內(nèi)的所有功能，包括門(mén)禁、消費(fèi)、預(yù)約、物業(yè)管理、空調(diào)控制、燈光和窗簾控制等。在達(dá)實(shí)大廈的墻壁上，找不到一個(gè)傳統(tǒng)的電燈開(kāi)關(guān)或空調(diào)調(diào)節(jié)器，控制全部在App上操作。

節(jié)能技術(shù)

為最大限度實(shí)現(xiàn)節(jié)能，幕墻維護(hù)結(jié)構(gòu)采用三銀Low-E超白玻璃;空調(diào)主機(jī)選用磁懸浮無(wú)油變頻冷水機(jī)組、末端均使用直流無(wú)刷電機(jī)驅(qū)動(dòng)，控制系統(tǒng)采用達(dá)實(shí)自主研發(fā)的EMC007系統(tǒng)，分戶(hù)計(jì)量按需分配、中央空調(diào)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)能效管控;照明燈具選用了LED智能燈具。燈光全部為自動(dòng)調(diào)光，空調(diào)也會(huì)根據(jù)室內(nèi)的二氧化碳濃度自動(dòng)調(diào)整新風(fēng)量。

大廈采用了可以根據(jù)陽(yáng)光折射角度和強(qiáng)度自動(dòng)調(diào)節(jié)的電動(dòng)窗簾，自動(dòng)調(diào)整共有三種模式：第一種是“上班模式”，追光傳感器根據(jù)室外光線(xiàn)強(qiáng)弱調(diào)節(jié)窗簾高度控制進(jìn)光亮，同時(shí)燈光自動(dòng)控制亮度;第二種是“局部模式”，下班時(shí)間全部關(guān)閉，有需要加班的人員可以通過(guò)手機(jī)App局部開(kāi)啟和調(diào)整;第三種是“節(jié)假日模式”。

通過(guò)綜合的節(jié)能手段，達(dá)實(shí)大廈年平均用電為85kWh/平方米，機(jī)房能效0.5kWh/冷噸，相較常規(guī)200米左右的超高層寫(xiě)字樓可以節(jié)能30%-40%，空調(diào)能耗比普通的寫(xiě)字樓減少40%-50%。邱佰平特別提到，正是前期的規(guī)劃和設(shè)計(jì)做了充分的籌劃和準(zhǔn)備工作，才使得節(jié)能工作可以達(dá)到良好的效果。

開(kāi)發(fā)體會(huì)

“首先大家必須要統(tǒng)一思想和認(rèn)識(shí)，大家的想法必須一致，這樣才能對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量和工期有所保證?！鼻癜燮秸f(shuō)，達(dá)實(shí)智能更多是作為智能綠色建筑項(xiàng)目的乙方，為甲方業(yè)主提供智能化方案及系統(tǒng)的工程服務(wù)，建造自己的總部大廈是第一次做甲方，因此思想意識(shí)必須進(jìn)行轉(zhuǎn)變?！白鳛闃I(yè)主，也要服務(wù)好我們的合作伙伴，不能再用‘甲乙方’這種思維。作為合作伙伴，我們的目標(biāo)和行動(dòng)是一致的，把這個(gè)思想意識(shí)樹(shù)立起來(lái)以后，所有工程把控就會(huì)順利，溝通就會(huì)順暢，工程扯皮的事也就少了。”

具體方式上，達(dá)實(shí)智能作為開(kāi)發(fā)商，將達(dá)實(shí)大廈建設(shè)項(xiàng)目總包給中建一局(集團(tuán))公司，中建一局又將項(xiàng)目的機(jī)電部分總包給達(dá)實(shí)智能，由達(dá)實(shí)智能統(tǒng)一實(shí)施達(dá)實(shí)大廈的供配電、通風(fēng)空調(diào)及智能化系統(tǒng)建設(shè)。

第一次做業(yè)主，“對(duì)業(yè)主在整個(gè)大廈建設(shè)中的作用”這個(gè)問(wèn)題有了新的認(rèn)識(shí)?！捌鋵?shí)大廈建造的成功與否，跟業(yè)主對(duì)自身需求的理解和項(xiàng)目管理息息相關(guān)，業(yè)主起到關(guān)鍵決定性作用，大廈建得好不好，最后好不好用，一定是取決于業(yè)主?！鼻癜燮秸f(shuō)。

2014年在達(dá)實(shí)大廈準(zhǔn)備使用BIM時(shí)，BIM技術(shù)尚不普及也缺少實(shí)際參考案例，類(lèi)似今天的人工智能一樣，更多處于“概念”狀態(tài)。因而達(dá)實(shí)智能認(rèn)為有必要對(duì)BIM的運(yùn)用制訂一定的規(guī)則，如模型如何建立、數(shù)據(jù)如何導(dǎo)入、各個(gè)環(huán)節(jié)步驟如何安排、如何保留有用數(shù)據(jù)剔除無(wú)用數(shù)據(jù)等。因此邱佰平認(rèn)為，建立一套BIM技術(shù)的使用規(guī)則，對(duì)這項(xiàng)技術(shù)能夠用好、用到位是至關(guān)重要的。

在物聯(lián)網(wǎng)構(gòu)架方面，首先要減少層級(jí)，盡量讓設(shè)備通過(guò)最短的途徑把數(shù)據(jù)傳送出去，形成連接，才能組成“物聯(lián)網(wǎng)”;其次要將傳輸?shù)臄?shù)列及時(shí)間標(biāo)注清晰，形成有效數(shù)據(jù)。具體方式上：第一，盡量選擇通信協(xié)議統(tǒng)一的傳感器設(shè)備，如果不統(tǒng)一就會(huì)增加數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換，也就增加了傳輸?shù)穆窂?第二，在現(xiàn)場(chǎng)分區(qū)或者各樓層都安裝邊緣控制器，邊緣控制器再通過(guò)以太網(wǎng)傳動(dòng)到統(tǒng)一平臺(tái)。同時(shí)邱佰平認(rèn)為，相比于4G，5G網(wǎng)絡(luò)帶寬大、速率高，真實(shí)地解決了所有數(shù)據(jù)特別是視頻數(shù)據(jù)的傳輸延遲問(wèn)題;其次，5G網(wǎng)絡(luò)將減少不同電信服務(wù)運(yùn)營(yíng)商之間網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)換的問(wèn)題，尤其會(huì)使樓宇內(nèi)不同運(yùn)營(yíng)商的用戶(hù)減少大量的成本。另外，5G網(wǎng)絡(luò)將解決廣域網(wǎng)無(wú)線(xiàn)的問(wèn)題，而Wi-Fi解決的是局域網(wǎng)無(wú)線(xiàn)的問(wèn)題，且5G需要收費(fèi)，但Wi-Fi可以是免費(fèi)的，因此，5G并不會(huì)完全取代Wi-Fi。

最后，他再次強(qiáng)調(diào)了設(shè)計(jì)對(duì)建筑的重要性——設(shè)計(jì)要做好，需求一定要明確，需求是設(shè)計(jì)的前提。

運(yùn)營(yíng)與管理

安全保障

在設(shè)計(jì)階段即提出減少安保人員的數(shù)量，目標(biāo)為比一般寫(xiě)字樓項(xiàng)目縮減30%-40%，因而使用了大量的先進(jìn)安防技術(shù)，如人臉識(shí)別等。IBMS平臺(tái)則可以快速鎖定設(shè)施設(shè)備故障點(diǎn)，幫助管理人員查找問(wèn)題根源，快速解決。

便捷的數(shù)據(jù)處理

所有動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)都通過(guò)IBMS來(lái)呈現(xiàn)。將BIM的建材(靜態(tài))數(shù)據(jù)和IBMS的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)結(jié)合，再運(yùn)用到物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理上，可以快捷地存儲(chǔ)和獲取整個(gè)大廈的設(shè)備設(shè)施的運(yùn)營(yíng)和管理數(shù)據(jù)。通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)自動(dòng)計(jì)算水費(fèi)、電費(fèi)、飲料費(fèi)、直飲水費(fèi)等費(fèi)用，無(wú)需再通過(guò)人工抄表或從不同系統(tǒng)調(diào)用數(shù)據(jù)后再完成統(tǒng)計(jì)。

困難與解決方法

在管理大廈的過(guò)程中遇到的困難主要在于，管理團(tuán)隊(duì)特別是物業(yè)工程人員，對(duì)智慧大廈新技術(shù)、新應(yīng)用的掌握和認(rèn)識(shí)不足，甚至有的功能開(kāi)發(fā)應(yīng)用與物業(yè)管理流程不相適應(yīng)。

在此過(guò)程中，達(dá)實(shí)智能就在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)請(qǐng)管理團(tuán)隊(duì)參與研發(fā)過(guò)程的流程設(shè)計(jì)、功能測(cè)試;經(jīng)測(cè)試好后真正達(dá)到了設(shè)計(jì)要求，性能穩(wěn)定后才上線(xiàn)使用。在后期管理團(tuán)隊(duì)遇到困難時(shí)，也會(huì)協(xié)調(diào)前期的工程實(shí)施人員來(lái)解決問(wèn)題。另一方面，還需要繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)新進(jìn)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)工作。

客戶(hù)服務(wù)

達(dá)實(shí)大廈位處深圳南山科技園核心地段，以大灣區(qū)生態(tài)為建設(shè)宗旨，在科技企業(yè)的聚集地，所有入駐企業(yè)均為科技或與互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)聯(lián)的上市公司，多數(shù)為企業(yè)總部。邱佰平提到，該類(lèi)企業(yè)員工年輕思維跳躍，對(duì)科技、智慧有深刻認(rèn)識(shí)或研究，喜歡嘗試新鮮事物，接受新事物、新技術(shù)及新應(yīng)用程度很高，對(duì)便捷、環(huán)境、移動(dòng)應(yīng)用要求很高，如訪(fǎng)客管理智慧化、通行智慧化、停車(chē)智慧化、環(huán)境管理智慧化等。

移動(dòng)App目前已經(jīng)在達(dá)實(shí)智能自身員工及大部分租戶(hù)企業(yè)員工中得到使用。開(kāi)發(fā)大廈客戶(hù)端App前，達(dá)實(shí)智能向自己的多數(shù)員工征求了各種意見(jiàn)。由于App中有使用權(quán)限的要求，必須要獲取租戶(hù)所有員工的信息才能給予授權(quán)，而一些租戶(hù)企業(yè)，特別是外企，對(duì)員工的信息是保密的，提供員工信息時(shí)比較慎重，因而在消費(fèi)、通勤等方面有一定的不便，邱佰平認(rèn)為這方面也是今后需要改進(jìn)的地方。

“其實(shí)對(duì)租戶(hù)員工來(lái)講，不是特別地關(guān)心這些智能化技術(shù)，比如到底是刷臉通行還是刷卡通行。但他們對(duì)費(fèi)用是比較敏感的，尤其是企業(yè)的管理層?？照{(diào)每年每平方米可以節(jié)約50元，如果租用1,000平方米一年就能省5萬(wàn)元。達(dá)實(shí)大廈一個(gè)整層接近2,000平方米，一年最少省10萬(wàn)元?！鼻癜燮秸f(shuō)，“所以相比智能技術(shù)來(lái)說(shuō)，我們的節(jié)能技術(shù)更受租戶(hù)的重視，可以最直觀(guān)地體現(xiàn)出給他們節(jié)省了多少成本。

綠色建筑認(rèn)證

邱佰平表示，中國(guó)三星、深圳綠標(biāo)、美國(guó)LEED三個(gè)不同的認(rèn)證體系側(cè)重點(diǎn)要從氣候、資源、經(jīng)濟(jì)、文化等各方面綜合考慮：

美國(guó)LEED認(rèn)證作為全球性的綠色建筑認(rèn)證體系，將各種指標(biāo)進(jìn)行量化，卻很少設(shè)置硬性指標(biāo)，更多的是強(qiáng)調(diào)建筑整體性和綜合性能的表現(xiàn)，各指標(biāo)間可靈活調(diào)整形成互補(bǔ)，以便參評(píng)項(xiàng)目根據(jù)所在地區(qū)的各項(xiàng)條件來(lái)建設(shè)綠色建筑，因此被世界上大多數(shù)國(guó)家廣泛接受;

中國(guó)的綠色認(rèn)證結(jié)合國(guó)內(nèi)的實(shí)際情況，更多考慮國(guó)內(nèi)項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工、運(yùn)營(yíng)等流程，建立一套適合國(guó)內(nèi)的評(píng)審流程，同時(shí)通過(guò)設(shè)置一些條文的不參評(píng)來(lái)體現(xiàn)地域的差異性;

深圳的綠色認(rèn)證則是在國(guó)標(biāo)的基礎(chǔ)上進(jìn)行擴(kuò)展和完善，更多結(jié)合深圳本地的項(xiàng)目實(shí)施情況和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

獲得認(rèn)證的關(guān)鍵在前期策劃。達(dá)實(shí)大廈從一開(kāi)始的設(shè)計(jì)方案階段就綜合考慮三個(gè)認(rèn)證體系的要求，既要符合國(guó)際性標(biāo)準(zhǔn)、又要同時(shí)滿(mǎn)足國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和深圳標(biāo)準(zhǔn)，方案、設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)維環(huán)環(huán)相扣，缺一不可。“我們的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)為此付出了非常多的心血，與其說(shuō)達(dá)實(shí)大廈是一棟智慧的建筑，不如說(shuō)是一群智慧的人打造出一棟智慧的建筑?！?

目標(biāo)明確以后，就要根據(jù)所有的認(rèn)證要求列出清單，對(duì)建筑要素的設(shè)計(jì)進(jìn)行逐項(xiàng)梳理，通過(guò)BIM、IBMS系統(tǒng)收集數(shù)據(jù)并檢測(cè)結(jié)果，最終獲得建筑系統(tǒng)性的整體解決方案。“但最終能夠真正完成項(xiàng)目認(rèn)證，還在于達(dá)實(shí)智能所開(kāi)發(fā)的核心技術(shù)，特別是節(jié)能方面的技術(shù)發(fā)揮了比較重要的作用?！?